O mercado secundário de hipotecas: o credor utiliza a hipoteca para o mutuário, o credor vende a hipoteca para um agregador, o agregador agrupa os empréstimos em um grande MBS (título lastreado em hipotecas), os investidores compram o MBS e negociam o MBS com outros investidores. Um comprador de imóvel toma dinheiro emprestado de uma instituição financeira por meio de um financiamento imobiliário (um empréstimo convencional).
O comprador recebe o dinheiro para comprar a casa, enquanto a instituição financeira detém o financiamento e a promessa de pagamento posterior a uma taxa de juros específica. O credor vende o empréstimo a um agregador. O credor vende o empréstimo a um agregador de hipotecas — geralmente a Fannie Mae ou a Freddie Mac , que compram dois terços das hipotecas nos EUA. O credor recebe dinheiro pela venda da nota promissória da hipoteca, o que lhe permite usar o capital para conceder outro empréstimo. O credor pode manter o direito de administrar a hipoteca, um serviço pelo qual recebe uma taxa.
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O credor renuncia a quaisquer pagamentos de hipoteca, sejam eles de principal ou juros, porque o agregador agora detém o empréstimo após o pagamento em dinheiro. O agregador agrupa os empréstimos em títulos lastreados em hipotecas. Quando uma agregadora, como a Fannie Mae ou a Freddie Mac, repete o processo de compra de empréstimos convencionais, ela acumula centenas ou milhares de hipotecas nos Estados Unidos. Em seguida, ela cria pacotes desses empréstimos, ou os “securitiza”, transformando-os em títulos lastreados em hipotecas (MBS, na sigla em inglês) de diversas maneiras, incluindo:
A combinação de 1.000 hipotecas em uma única série de MBS (títulos lastreados em hipotecas) torna o investimento menos arriscado do que a compra de uma única hipoteca, funcionando de forma semelhante a um fundo mútuo que investe em diversas empresas. Estruturar os MBS em vários tipos diferentes de produtos de investimento e, em seguida, vender “ações” desses produtos. Criar uma gama de títulos que variam de muito seguros a um pouco arriscados, com pagamentos menores para os títulos mais seguros e pagamentos maiores para os títulos mais arriscados.